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马踏洞土地首拍房价要过万?你可能看的假消息!

2018-06-21 来源:本站原创

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马踏洞土地首拍房价要过万?对不起,你可能看的假消息!(附详细规划资料)


当达州房价在5000元/㎡徘徊的时候,房价高、房子贵是大家日常心(tu)声(cao)。


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但当房价从5000元/㎡悄悄翻牌变成8000元/㎡的时候,这个话题似乎就没变过。


但其实不然,房价的上涨具备几个条件,一个是市场供需的变化,二是城市新区发展红利的收割,三是经济增速所带来的开发成本上涨。等等。


就在前几天,达州复兴镇沈家坝片区的3宗地块(使用权)拍卖公告发布之后,原本只是一个正常的公告信息,但就有热心的网友开始“关注解读”起背后的信息了,并打出“马踏洞新区土地将首拍,达州房价可能要破万”的文字,一时间吸引了众多网友的关注,纷纷转发和讨论。


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但羽灵把这个土地拍卖公告逐字逐句看了十来遍,愣是没看到“马踏洞”三个字在哪儿?莫非羽灵所掌握的都是假信息?


抱着大胆假设,小心求证的态度,羽灵再次查询相关资料,从马踏洞区域规划、复兴镇区域规划、马踏洞外围区域规划入手,并通过“天地图”强大的卫星影像功能,再结合各地块规规划指标,一寸一寸的缩放对比,最终找到了沈家坝的位置。


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首先我们来确定一下本轮推出的3宗地块的位置,从发布的公告和地块位置来看,即将于6月28日公开拍卖(使用权)的这3宗地块位于复兴镇的沈家坝,分别是2018-TP03、2018-TP04、2018-TP05号地块,其具体位置在凤凰大道西沿线和环城路交界的区域。


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根据早前公示的马踏洞新区规划,马踏洞片区分为二期打造。其中,新区Ⅰ期(中心服务区)面积6.55平方公里,规划人口10万人,基础设施总投资80亿元,计划2020年建成;新区Ⅱ期(外围片区)面积18.40平方公里,规划人口11万人,总投资70亿元,计划2028年建成。


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从目前已公示的道路及区域规划资料来看,这3宗地块并未在马踏洞新区的中心服务区,仅属于马踏洞外围区域的范畴,这或许就和大家所理解的马踏洞新区有些偏差了。至少这里现在还属于复兴镇。


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其次,这一点也是最能体现专业的知识点,那就是土地价格。这次沈家坝所推地块的起拍价是280万一亩,而莲花湖板块的土地起拍价才250万一亩,正是因为起拍价,起拍的单价高于莲花湖板块,所以就等于达州房价会过万?


这一点从逻辑上都短路了好吧。


土地的价格受到很多因素的影响,比如,大家最熟悉的容积率,建筑密度、建筑限高等等……当然还有土地所在的位置等等。所以,通常情况下行业内选了一个相对靠谱的绝对数来衡量土地价格,那就是土地楼面价。有兴趣的可以自己百度一下。


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话说回来,本次复兴镇沈家坝的3宗地块,换算成楼面价,起拍价约1500元/㎡左右,而莲花湖板块近期成交的地块起拍楼面价约1700元/㎡左右,这个价格或许比单亩价格更靠谱一点。


而这也仅仅是起拍价格,成交价要拍卖了之后才会有结果。所以说从单亩起拍价来判断价格高低,这个标的选取本身就不科学。再回顾一下,莲花湖板块成交的土地楼面价最高已经拍出了5100元/㎡,那是因为地块指标指向的是中高端产品线标准,而沈家坝的地块可能稍微还是要保守一点,所以这个逻辑怎么想也是存在bug的吧。


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相信每个达州人,都十分关注达州城市发展和建设,期待家乡建设得更加美丽和谐,人人安居乐业过上幸福生活。但关注归关注,在没有了解清楚的情况下,主观臆断,制造话题,这似乎有些冒失,甚至有些哗众取宠了吧?


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而即将开拍的沈家坝地块,位于西外复兴镇凤凰大道西沿线和环城路交汇处,地理条件还是十分看好的。首先复兴镇作为通川区“双核双带六区”重要组成部分,这3宗地块所处的位置,正好有效的衔接了马踏洞板块和复兴板块,同时紧邻城市主干道,未来的交通和区域发展优势还是比较明显的。


其次是,复兴镇的房地产整体发展受到达州主城板块市场的带动,无论是开发品质还是产品价格也随之看涨,有效的填补了达州楼市产品和区域空白,而下阶段随着主城空间范围的不断拓展,区域价值也将逐步显现。所以,这也是这3宗地块如此受关注的一个重要原因。


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最后就是本次推出的3宗地块,在规划利用上也明确规定了竞得人要建设运营一些重要的城市配套,例如:高标准邻里中心、主题商业街区、大健康服务中心以及进口商品直销中心等等,所以对竞拍企业的实力也是一个考验。


当然,最终的答案大家只需要等到6月28日,土地拍卖之后便会揭晓,大家也可以关注达房网了解最新情况。


最后再温馨提示一下,近期达州马踏洞板块还真有一宗土地(使用权)要拍卖,不过是1宗挂牌的学校用地,具体指标如下:


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达房网

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