【年报】2021年达州房地产成交统计简报

前言

2021年，楼市在跌宕起伏中落下帷幕。

有人将2021年比作房地产行业的“寒冬”，因为“活下去”成了不少房企的年终目标。传统的运营逻辑和营销策略，在这一年仿佛都已经失去作用。在“以价换量”和“渠道分销”的双重作用下，不少房企实现了保现金、保销量的经营需求，为企业经营迎来了一定的缓冲机会。

但也有人说，2021年是房地产行业面向未来的转折年，经历蜕变的阵痛后，房地产将更加有序地健康发展。因为在2021年，房地产市场经历了从政策、金融、土地供应，到销售、服务等方面的全面改变，或者说是宏观调控的进一步落地深化。也有观点认为，目前房地产市场预期的“波谷”尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。

但不管怎样，2021年已经过去。既然2021年房地产市场经历了一系列的改变，那么在未来，新一轮的市场格局一定也将随之打开，能够留存下来的房地产企业都将接受时间和市场的检验。

统计数据说明：

供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)

成交：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)

均价：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)

第一部分：2021年房地产市场概述

一、全国房地产市场概述

①房地产开发投资完成情况

2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

②商品房销售和待售情况

2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

③房地产开发企业到位资金情况

2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

（以上数据来源：国家统计局网站）

全国房地产行业动态回顾

①房住不炒

事实上，“房住不炒”的概念早在2016年就已经提出。而在今年政府工作报告继续提出“房子是用来住的、不是用来炒的”、“稳地价、稳房价、稳预期”等定位，这也是“房住不炒”第三次出现在政府工作报告之中，之前两次分别在2018年和2020年。

相信，在未来“房住不炒”仍将是房地产市场长期坚持的调控目标，促进房地产市场平稳健康发展，仍将是未来楼市的重点工作。

②信贷收紧

今年上半年，“贷款难”、“放款慢”、“审核严”成为楼市信贷市场的主流声音，甚至有银行传出停贷的消息。

这些背后主要是与2020年12月底央行和保监会发布的“两道红线”有关，在此情况下各银行金融机构房贷余额占比被严格限制，于是出现了信贷收紧的情况。此外，房贷利率上涨也一度成为全国银行普遍现象。

进入下半年，政策口径有所放松，信贷政策有所缓和。12月5日央行发布降准、12月20日发布降息，种种政策信号表明，房地产合理资金需求正在得到满足。

③21城出台房价限跌令

与一二线热点城市相比，部分城市、区域受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，楼市下行压力有所增加，甚至出现房价持续下跌情况。去年下半年以来，多个城市出台房价限跌令，发布购房补贴政策，以稳定当地楼市。

在8月，湖南岳阳打响了“限跌令”的第一枪，发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确提出新房的销售价格在备案之后，实际成交价格就不能高于备案价格了，同时也不能低于备案价格的85%。

其后，包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等大约21个城市纷纷跟进，相继发布“限跌令”。

④二手房指导价

2021年2月8日，深圳率全国之先宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，其后，成都、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等也纷纷发布二手房参考价机制。

二手房指导价机制的出台是在楼市调控精细化政策下，抑制二手房市场“虚火”蔓延的具体举措，有效管控了二手房市场挂牌价格混乱、部分业主“抱团涨价”等市场乱象。

⑤“两集中”供地

2021年2月18日，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

“两集中”政策的出台，其目的是为了稳地价。纵览22城“两集中”的土地表现，差异明显。第一轮全国土拍热度较高，多地土拍市场呈白热化状态，但第二轮土拍之后，全国土地市场表现普遍不如首轮土拍，开发商拿地积极性减弱，多为国企、央企及城投公司托底。

⑥房地产税

房地产税的话题，其实也不是新鲜的概念。但在2021年10月23日全国人大常委会开会决定，授权国务院在部分地区开展为期五年的房产税试点工作，讨论了多年的房地产税迈出了实质性的一步。

近日，中国人大网又公开了两份房地产税改革试点相关文件，再次透露出了房地产税试点的重要信号，房地产税试点情况，将为房地产税立法提供经验，更好地推进房地产税立法工作。

房地产税还可以引导住房合理消费和土地资源节约利用，促进房地产市场平稳健康发展，真正落实“房住不炒”目标。

（以上信息来源于网上公示信息整理）

二、达州房地产市场概述

1、达州经济发展综述

2021年达州全市实现地区生产总值（GDP）2351.7亿元，按可比价格计算，同比增长8.3%，两年平均增长6.2%。三次产业结构比为17.5：35.5：47。

2021年，全市全社会固定资产投资增长11.3%，两年平均增长10.6%。其中，民间投资增长13.2%。

分产业看，全市第一产业投资增长29.4%，第二产业投资增长26.7%，第三产业投资增长3.3%。

全市房地产开发投资增长23.7%。商品房销售面积增长16.5%。

2021年，全市实现社会消费品零售总额1281.5亿元，增长18.1%，两年平均增长8%。

分区域看，全市城镇市场实现零售额838.5亿元，增长18.5%；乡村市场实现零售额443亿元，增长17.3%。

（数据来源：达州市人民政府网站、达州晚报等）

2、达州房地产行业动态回顾

①公积金

2021年1月20日达州市住房公积金管理中心发布通知公告：中心决定从2021年1月25日起，我市住房公积金提取业务实行“全市通办”。有住房公积金的朋友们，提取可以更方便啦！

2021年3月5日，达州市住房公积金管理中心发布通知公告：中心决定从2021年3月8日起，我市部分住房公积金提取业务可在网上全程办理，职工无需再到政务服务中心住房公积金柜台办理。

②7子连城！阳光大地集团4.7亿马踏洞再下2子

2021年3月18日，马踏洞片区中心服务区05-01b和10-04b地块成功出让，成交单价分别为365万元/亩和345万元/亩，成交总价共约4.7亿元，竞得单位均为达州市盛阳置业有限公司。

这两宗地块的成功出让，也让阳光大地集团在达州房地产行业发展方面再添了一剂强而有力的助燃剂，为达州的城市建设和城市发展带来了鲜活的活力。截至目前，阳光大地集团在达州已经7子连城，分布在马踏洞金融城、莲花湖、高新区等区域。

③路网升级

·成达万高铁华蓥山隧道顺利进洞

·达州马踏洞两道路工程获批

·达宣快速通道通车试运行

·石龙溪立交开放试通行

·成达万高铁公示方案9站路线及设站位置出炉

·翠屏山8匝道全立交工程开建

·机场大道通车试运行

·万开达高速开工

④金垭机场具备校飞条件

11月20日，达州金垭机场机场航站楼建筑主体及屋面网架制作安装已经完成，飞行区实体工程已达到校飞条件！

据了解，金垭机场占地面积约2940亩，航站楼面积31600㎡，设有站坪机位16个、登机廊桥8个。

⑤城市扩容

8月1日，达州市印发《关于调整城市新区和产业发展布局的实施方案》（以下简称：方案），调整优化了城市新区设置，对达州高新区进行了扩区调位，同时对新设立的达州东部经开区（简称达州经开区）相关事宜进行了安排部署。8月2日下午，达州东部经开区筹备工作大会召开。

在调整优化城市新区设置方面，将撤销秦巴新区、空铁产业园区、秦巴物流园区、马踏洞金融城、亭子文旅新城、"双城一线"城市综合开发、泛美（达州）航空职教城等园区（项目）领导小组（指挥部、管委会）及其相关办事机构；暂保留第二工业园区指挥部，建设管理职能交由达州经开区实施。

⑥四川达州东部经济开发区扩区更名

11月13日，四川省发改委发布《关于四川开江经济开发区扩区更名的公示》。

公示显示，开江经开区更名为四川达州东部经济开发区，扩区更名前期工作已经完成。达州东部经开区核准面积调整为574.41公顷。达州东部经开区主导产业调整为钢铁、智能制造和电子信息。

⑦河市西部物流谷公告出炉

6月11日，达州市自然资源和规划局发布公告，该项目位于达州河市东片区，总用地面积152657.34㎡，容积率0.98，建筑密度48.19%、绿地率10.41%，配建停车位525个。

⑧10宗534亩！达州第四代住宅试点先行

据达州市自然资源规划局消息，为提升城市建设水平，满足人民群众对高品质居住空间的需求，同意在达州开展“第四代建筑”试点，共计10个地块。

试点范围包括:(1)马踏洞中心服务区08-01b、08-02b、08-03b、08-04a地块;(2)翠屏山南片区B01-04-01、B01-06-02、B01-06-05、B02-01-02、B02-02-02地块;(3)莲花湖片区IIB12-1B地块(莲花湖片区控制性详细规划IIB14-1地块)。

⑨达州首例“交地即交证”

12月6日，达州市首例“交地即交证”颁证仪式在通川区罗江镇友谊村隆重举行。达州骐骥供销冷链物流管理有限公司项目负责人一次性拿到了交地确认书及不动产权证书。颁发首本“交地即交证”不动产权证书，标志着达州市进入“交地即交证”服务新阶段。

⑩达州开通线上物业投诉通道

“达州市中心城区物业服务曝光台”微信小程序正式上线运行，达州市民可在曝光台上对所在小区物业服务问题进行投诉，物业公司接到投诉后须限时处理，社区、街道办事处、区住建部门、市住房和城乡建设局可通过曝光台跟踪市民投诉处理进度及满意度。

（以上信息来源于网上公示信息整理）

第二部分：土地市场

【2021年达州市土地市场概述】2021年1-12月达州市（含主城区与各区县）共推出219宗建设用地，面积13293.73亩，较去年下浮17.57%；共成交168宗国有建设用地使用权，面积10457.19亩，较去年下浮2.11%；土地成交总金额183.61亿，较去年上浮27.17%。

在2021年达州全市各类性质土地成交占比中，住宅用地成交占比48%，工业用地成交占比31%，商业用地占比16%，其他及公共设施用地占比5%。

在2021年，达州市中心城区已实行统一规划、统一供地。据3月11日召开的达州土地推介会上的公示数据显示，2021年达州中心城区拟公开出让商住等经营性用地76宗，土地总面积约6000亩，产业用地约3500亩，工业用地5000亩。主要分布在莲花湖片区、马踏洞片区、马踏洞外围片区、小河嘴片区、长田新区等15个片区。

截止2021年底，达州中心城区全年累计成交41宗土地，总成交240.19万平方米（约3602亩），成交金额约88.88亿元。其中，涉宅用地共成交25宗，总成交面积151.13万平方米（约2267亩），成交总价约80.44亿元，比去年同期总成交面积下浮了13%，成交总金额下浮了0.7%。

此外，仅在2021年12月，达州中心城区的涉宅用地共成交13宗，总成交面积约74.49万平方米（约1117亩），成交总金额约39.09亿元。

而这25宗成交的涉宅用地，有16宗在马踏洞，有1宗在莲花湖，有3宗在柳家坝，有1宗在火峰山，有1宗在三里坪，有3宗在双龙镇。

从数据上来看，马踏洞无疑是2021年土地市场的“热点”，共收获了16宗涉宅用地，112.74万平方米（约1691亩），成交总金额约56.38亿元，具体分布如下：

在25宗涉宅用地中，确定案名的有3个，已经开盘亮相的有2个。

由达州市通川区梦想小镇开发有限责任公司竞得的马踏洞外围片区A2-01地块，案名为澳莱·尚城，总建筑面积507417.01㎡，规划配建3317.48㎡幼儿园、3931个停车位。

由达州市盛阳置业有限公司竞得的马踏洞片区中心服务区10-04b地块，案名为阳光·峰樾，总建筑面积87604.70平方米，项目由8栋品质洋房组成，共计693户，规划配建停车泊位731个，现已开盘。

由成都展荣辉企业管理有限公司竞得的莲花湖片区IIIB7-1地块，案名为正黄·翡翠公园，总建筑面积106560.25平方米，项目由3栋T6的18层高层和4栋T4的11层小高层围合而成，共计766户，规划配建806个停车位，现已开盘。

此外，渝太地产的城市综合体项目已经打围建设。

总的来说，2021年的达州主城区土地市场整体稳定，即有新入驻的民营开发企业，又有国有开发企业的入场加持，主城区房地产市场和城市区域板块的发展潜力和未来前景依旧值得期待。

第三部分：住宅市场

一、2021年达州市商品住宅交易简报

【2021年达州商品住宅市场概述】2021年，达州全市共成交商品住宅41979套，成交面积382.6万平方米，成交总金额236.09亿元，相较去年同期销量上浮12.74%，面积上浮了7.85%，总金额上浮了2.79%，成交均价下浮1.97%。

主城区（通川、达川、高新三区）商品住宅成交23519套，比去年同期上浮21.69%；总金额146.92亿，比去年同期上浮9.76%；总面积220.88万平米，比去年同期上浮16.52%，成交均价6586.82元/㎡，比去年同期下浮6.83%。

二、2021年达州主城区住宅市场概述

【主城供应】2021年达州主城区，新增可售房源26736套，新增可售面积约215.85万平方米。

【主城成交】2021年达州主城区商品住宅成交23519套，比去年同期上浮21.69%；总金额146.92亿，比去年同期上浮9.76%；总面积220.88万平米，比去年同期上浮16.52%。

【主城均价】2021年达州主城区商品住宅成交均价6586.82元/㎡，比去年同期下浮6.83%。

截止2021年12月底，达州主城新房在售均价为6137.59元/㎡；至此，达州主城区新房均价已连续3年下浮，回到了2017年底2018年初的水平。

价格回落的同时，达州主城区新房的交易量却在逐年上升，创下近5年来的新高。与上一轮市场上升期的2017年-2018年相比，2021年达州主城新房的成交总量还要上浮10.99%。从数据的表现上，可以十分直观的看出2021年的达州房地产市场“以价换量”的效果十分显著。

从全年数据来看，2021年上半年的市场整体情况较好。一方面受上个“春节档”的市场余温影响，传统楼市的“小阳春”现象显现；另一方面马踏洞、杨柳堰坝、高新区以及莲花板块的多个新项目开盘亮相，为市场提供了充足的货源支撑，价格方面虽有所下降，但仍属于正常的促销节点性波动，整体的趋势相对平稳。

但在进入7月之后，市场月均销量就有所回落，且趋于平稳。与此同时，价格层面则出现了十分频繁的波动，“以价换量”的营销大环境氛围雏形呈现。

事实上，2021年达州主城区新房交易量虽然有所上涨，但短期内的市场整体预期并不乐观。一是受宏观大环境影响，房企的融资渠道收窄，急需快速的资金回笼，原有的营销价格体系已经被打破，才会大范围的采用“以价换量”换取市场份额；二是“以价换量”对市场价格体系的影响，导致了观望情绪的加重，购房需求得不到有效释放，这一点从第四季度开始就逐渐显现；三是房企的拿地预期下降，对未来市场持谨慎态度。也因此市场整体呈现出“套娃”式的预期下降，缺少强有力的刺激来增加市场的活力和信心的提振。

（更多楼市动态请查看《延伸阅读：2021年达州楼市年鉴》）

三、2021年达州存量住宅（二手房）销售情况

2021年1-12月达州市存量住宅（二手房）共成交14421套，成交总金额53.31亿元，成交面积132.93万平方米。

…展望…

坚守与博弈

如果要用一个词要总结2021年的楼市，相信很多人都会想到一个词——“寒冬”。事实上，“寒冬”这个词并不太贴切。因为，不管是宏观层面的市场大环境还是具象到达州楼市，也是在进入下半年后才出现了一系列变化，虽然有些“措手不及”。原本有计划、有节奏的营销铺排全面推翻，进入“销量为王”的时代，从单个项目浅尝辄止般的“放价”试水，到市场整体的“屡试不爽”，“以价换量”为2021的房地产市场打上了标签。在这背后，其实是房企融资和现金流的一场博弈，一场时间和资金的赛跑。

进入2022年，相信部分房企的融资压力和营销任务都将得到一定程度的缓解，进入调整和修复期。而在新一轮的市场博弈中，如何坚守底线，重塑市场信心就显得至关重要。

信心的重塑

从2021年的市场数据来看，“以价换量”、“量升价跌”等关键词足以客观的反映市场的表现。但也从侧面反映出，市场的刚性需求还是大量存在，而信心的重塑主要来自两个方面。

一是房企对市场的信心，要对市场要有正确的预判，更趋于理性的开发经营，弱化房地产的金融资本属性，真正以产品打造为核心，以服务为优势去经营项目，特别是在以价换量后的市场，更加注重“交房”阶段的品质和客户体验，给到购房者足够的信心支持，也能树立品牌的后续开发经营。

二是购房者的信心重塑，合理的对需求进行释放，理性的看待市场的供需关系，二者相辅相成，二者关系达到平衡才能让市场保持健康稳定的可持续发展。

机遇与挑战

当然，从目前的趋势来看，2022年的房地产市场整体形势会依然严峻。正如前文所述，既是一场新的博弈，又还需要重新提振市场的信心。但回归市场，从2021年的达州楼市而言，从土地层面来看，在2022年入市的新项目相对较少，当供需关系平衡被打破的时候，市场供应跟不上去化速度，而在大量需求需要释放的压力下，自然会迎来市场的上升期和空窗期，而这正是第一个机会。

而第二机会还在产品的升级迭代上。迭代升级是必然，“产品同质化”、“产品差异化”是达州房地产市场无法绕开的话题，而在2021年达州“第四代建筑”的相关规划已经出台，从规划利用层面主动寻求差异化，这对开发企业来讲本身就是一个挑战，特别是在如今的市场大背景下，更是一个严峻的挑战，而挑战伴随着的是真正意义上的产品升级、人居环境的提升，对房企而言也未尝不是一次重大机遇。

…全文完…

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