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一系列利好!房地产业开始大反攻了!这些好消息你们知道吗?

2021-11-12 09:05:51    达房网     达州楼市 行业动态      来源:人民日报刘晓博

过去36小时,对于楼市和股市来说,堪称转折点。  

楼市方面,一口气出现了几个好消息: 


1、央行旗下的《金融时报》,高调报道了高盛集团抄底中国房企债券,还透露了10月房贷出现较大反弹。  

2、《证券时报》报道说,11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。座谈会的召开,意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动,近期将会有房企在公开市场发债融资,同时,银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”,防止房企资金链进一步恶化。  

3、11月10日傍晚,央行官方微信在发布了10月金融数据之后,非常罕见地单独发文,宣布10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。而之前,央行是把房地产贷款增速下降、房地产贷款占比下降来做政绩宣传的。  

4、据财联社报道,有知情人士向记者透露,对于地产收并购,近期部分央企国企向监管部门反映,如果要做一些承债式收购,“三条红线”就会被突破,建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。  

5、新京报等多家媒体报道,沈阳11月10日召集开发商开会,内部宣布了多项楼市新政,包括放松限购、限售和认贷不认房等,并从11月11日开始执行。对此,沈阳市房产局相关人士11日对记者表示,“没有这个消息,没收到相关通知”。不过,财联社记者从多家房企获悉,10日沈阳市房产局确实召集部分房企开会,通知房企将松绑限购、限售等政策,但不会出台红头文件。  

在上述一系列利好政策刺激下,11月10日到11日,房地产板块连续两天在A股市场里涨幅第一,在港股中也表现优异。  

上图是截至11月11日中午收盘,A股的板块涨幅榜,房地产股涨了5%。  

上图是A股里涨幅居前的房地产股,其中保利两天累计涨幅超过了15%,  

上图是截止11月11日中午收盘,港股里房地产股的涨幅榜。中国奥园两天涨了24%,融创中国两天涨了20%。  

上图是沪深交易所11月11日上午,企业债的涨幅榜,其中大部分是房企的债券。  


总之,房地产行业的大反击,正在全面展开。


在房地产的带动下,建材、家居用品、保险等相关行业,也都出现了较好的涨幅。


那么:这一轮突如其来的楼市危机是否已经解除?A股的四季度行情是否启动了?  

下面谈谈我的看法。

我之前曾多次在专栏里说,房地产行业的政策底已经出现了。标志是两个,一是央行宣布了对房地产市场的“两维护”,另一个是恒大开始对境外债券付息。  

随后,房地产板块还是出现了继续下跌之势。因为市场感觉政策力度仍然不够。在市场倒逼之下,管理层做了新的表态、喊话,也采取了新的措施。  


现在,房地产行业的政策底已经完整地走出来了。  

至于市场底,则分两部分,或者说有两个市场底。  


第一个市场底,在金融市场。也就是房地产股票和债券见底,11月10日和11日,这个底部初步走出来了。  

另外一个市场底,则更关键,这就是楼市的二级市场、三级市场,也就是新房、二手房市场,如果成交持续显著放量,意味着见底了。  

但后一个市场底,可能需要更长的时间,比如1到2个月才能走出来,关键看政策。  


能催生后一个市场底的,是三大类政策:


第一,最关键的,是尽快公布房地产税试点名单和国家层面的试点方案,最好还能有1到2个试点城市公布自己的实施细则。而且这些方案和细则要比较温和、可承受,才能真正让市场回暖。  

10月的新房和二手房市场,已经非常冰凉。这可能会部分体现在10月的成交数据里(成交存在时间差),并充分体现在11月的数据里。估计出现了断崖式下跌。  

很多人都在观望,主要是等房地产税试点“靴子落地”。所以,这个试点方案和部分城市的实施细则,最好能在1个月内出台为佳。如果等到明年两会,时间就太长了。  


第二,是金融和税收政策。  

房地产信贷政策已经开始放松,但愿意买房子的人大幅减少了。所以我建议在年底之前能全面降准1次,或者全面降息1次。  

部分城市已经对楼市减税了,比如此前珠海、肇庆、中山、东莞、惠州等几个大湾区楼市,就降低了二手房交易里的个人所得税。最近也有一些省市,针对非住宅降税。参与房地产税试点的城市,其交易阶段的税也应该降低,这是之前承诺过的。  


第三,是行政干预措施的放松,包括限购、限售、限价等。  

部分市场长期偏冷的城市,比如沈阳、长春、哈尔滨、郑州、济南、天津、太原、石家庄、青岛等,都应该考虑放松限购、限售、限价等政策。  

楼市调控的目标是稳房价、稳地价、稳预期。当楼市过热的时候,就应该收紧;当楼市过冷的时候,也应该大大方方放松,这没有什么不好意思的。对此,地方政府不应该有心理压力。  

长三角、大湾区的部分城市,如果市场偏冷,也应该有所放松。但北上广深杭等核心城市,的确需要慎重一些。 

最近楼市冰冻之后,股市也非常疲弱。所以,楼市和股市不是跷跷板两端的博弈者,你好我坏、你衰我荣,而是唇齿相依、荣辱与共。  

如果房地产行业崩盘,股市一定也会崩盘,因为房地产事实上是中国经济的第二大产业,把建筑业从房地产里分离出去是不合适的,两者其实是一个行业,就如同批发和零售是一个行业、银行和保险是一个行业一样。  

房地产和建筑业,占了中国GDP的13.7%,直接吃房地产饭的就业人口接近7000万人,加上他们需要抚养或者赡养的家人,总人口在2.5到3亿之间。  

所以,房地产不能倒。

  

中国经济对房地产的过度依赖,需要在发展中解决,一定要立足长远、不能操之过急。直到今天,美国房地产增加值占GDP的比重,仍然远远高于中国。这当然跟美国房地产增加值统计口径比较宽有关,但即便剔除这个因素,房地产对美国仍然是非常重要的产业。  

随着美联储宣布启动Taper,美国最新通胀率创出30新高,以及美股担心大通胀而大跌,来自美国的种种不利影响基本上“靴子落地”了。  

房企暴雷的隐忧逐步化解,市场开始启动,我的结论是:中国楼市最坏的时候过去了,中国股市最坏的时候也过去了。  


之前预言的A股四季度行情,来的略微晚了一些,但会在未来一段时间逐步展开!  

昨天上证指数的长下影线,是短期底部的第一次探明,未来或许还需要一次。但最难受的时候,基本上过去了。  

今天晚上,新华社将播发十九届六中全会通过的重要文件,这是当今中国的大事,其中关于党和国家百年历史的重要表述,将影响我们未来的发展。

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