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【指数】2020年达州房地产成交统计简报

2021-01-28 15:18:59    达房网     地产大数据 行业动态      来源:本网综合

前言


2020年已经成为过去,我们迎来了崭新的2021年。

对楼市而言,2020年是跌宕起伏、极为难忘的一年。房地产行业遭受了前所未有的冲击,让房企不得不开始做出改变,让线上的“直播带货”成为继公众号之后的又一营销“新标配”。

政策层面的前松后紧,中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。中央继续保持调控定力,坚持“房住不炒”的定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,促进房地产市场平稳运行。地方层面,为应对新冠疫情带来的影响,多地密集出台房地产扶持政策,从供需两端提振市场信心,因城施策更加灵活。

房地产市场也从“冰冻”状态快速恢复,房地产销售和投资走出生命周期的“波谷”期,向“波峰”回转,商品住宅销售面积、销售金额和房地产开发投资均得以恢复。而“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托业务规模,倒逼房企去杠杆、降负债,让“以价换量”成为了2020年的市场主线。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

统计数据说明:


供应:以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)

成交:以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)

均价:以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)


第一部分:2020年房地产市场概述

一、全国房地产市场概述

全国房地产行业动态回顾

①疫情爆发,房地产行业瞬间跌入谷底

突如其来的疫情,让经济几乎停摆,严禁人员聚集和保持社交距离措施,让售楼部门可罗雀,部分城市明令禁止开放售楼部,房地产行业成为重灾区。工地停工、售楼部关停,原本有购房计划的顾客也在等待看是否有进一步的降价举措,一季度跌幅之深,不仅史上未见,更让人对后市失去判断。

②房企自救,直播卖房

各大房企、专业房地产媒体纷纷推出多形式、多平台的视频看房、直播卖房和网上卖房活动,据不完全统计,房企和专业媒体在2~6月期间,共制作房产类视频2.7万个,直播6千余场,吸引观看超过5亿人次,取得了很好的效果。

整体市场表现来看,直播卖房虽然没有多少成交,但给企业带来了宣传,不论是大型房企还是中小型房企,都还是积极参与,包括像恒大、融创、保利等企业推动了一阵直播卖房潮流。目前直播卖房一直在拓展,但主要是以广告形式为主,是否能成为长期趋势还要看后续市场表现。

③人才落户下的“抢人大战”

2020年因为疫情影响,各地为了稳定经济,拉动人才的政策在疫情之后或者说疫情期间就开始井喷,各种人才政策单月发布都在20个城市以上。截止到12月中旬,已有超过180个城市发布了各种人才政策,吸引人才和劳动力。

3月3日下午,温州举行新闻发布会推出《2020年温州市首批人才住房配售公告》,明确提出“优秀本科生可七折买房,10年内为共有产权,首批1700多套房源本月中旬起启动申领”。

4月8日,南京市政府召开新闻发布会,发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。会上传来诸多好消息,其中第一项措施就是,南京落户门槛再放宽,40周岁以下大专学历人员参保半年可落户!

④LPR

LPR在今年出现过两次变动,2020年4月到11月,LPR一直保持平稳,一年期3.85,5年期4.65,短期来看,利率数字大概率维持稳定状态。

在金融货币政策方面,货币政策利率持续下降的大环境下,但出现反弹上涨的可能性也很小。整体来看,预计后续企业的贷款利率会继续进一步下行。未来API走势其实还是取决于宏观经济的走势,通货膨胀形式以及货币市场供需结构的因素。具体来看,报价的市场化还是会影响价格的走势。

整体来看,贷款利率整体社会的资金成本在降低,但购房端有可能没有想象的变化那么大。

⑤长租公寓“爆雷”

2020年长租公寓爆雷主要是第四季度以蛋壳为代表的标志性事件。2020年租赁市场因为疫情的影响,出现了支付租户支付能力和需求减少,这也带动了本身就很危险的长租公寓出现了多次连锁的爆雷事件。

(以上信息来源于网上公示信息整理)


二、达州房地产市场概述

1、达州经济发展综述

“十三五”时期,是达州决战脱贫攻坚、决胜全面小康具有里程碑和划时代意义的五年。这五年,全市综合实力快速提升,地区生产总值跨过2100亿元台阶;脱贫攻坚任务如期完成,7个县(市、区)全部摘帽,828个贫困村全部退出,71.6万建档立卡贫困人口全部脱贫;城乡建设日新月异,中心城区建成“双130”大城市。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

通过努力,“十三五”时期,达州市经济实力快速提升,经济总量跨过2100亿元,三次产业结构进一步优化,发展质量显著提高,发展基础明显改善,达州发展站在了新的历史起点上。

“十四五”期间,达州将主动融入新发展格局,打造畅通国内大循环的重要枢纽,形成融入国内国际双循环的重要节点。同时,推动万达开三大主城相向发展,联动打造万达开都市圈,协同推进川东北渝东北一体化发展;对内要构建“一核三轴两翼多点”区域经济布局,形成“极核引领、轴翼拓展、多点支撑、毗邻联动”的区域协调发展新格局。为争创全省经济副中心,达州将突出经济总量“冲刺4000亿”、城市规模“建设双300”任务。

2021年是“十四五”开局之年,为高质量开创经济工作新局面,达州确立了GDP确保增长7.5%,地方一般公共预算收入与经济发展趋势基本一致,城镇、农村居民人均可支配收入确保增长8.6%、9.4%,城镇新增就业3.7万人以上等预期目标。

(数据来源:达州市人民政府网站、四川经济日报、封面新闻)


2、达州房地产行业动态回顾

①购房补贴

1月10日,达州市政府办公室印发了《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》,其中第五条,恢复购房补助。从2020年1月1日起(以网签备案时间为准),凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

4月28日,达州市发布《中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施》(以下简称《措施》),《措施》强调,100元/㎡的购房补贴期限延长至2020年12月31日,且补贴范围不再受到面积(低于140㎡)的限制;住房公积金贷款限额上限由50万调整至60万。

②多个新盘亮相入市

好一新·九龙城、金科·集美嘉悦、明都·誉怀府、阳光·熙云湖等一大批新盘项目亮相,并先后入市销售。

…(详细请查看《第四部分:2020达州楼市年鉴》)…

③莲花湖风情小镇及园林式宾馆开工

5月6日,莲花湖风情小镇及园林式宾馆建设项目开工仪式在莲花湖畔举行。其中,莲花湖风情小镇项目总投资约15亿元,规划建筑面积约17万平方米,集文化艺术、娱乐生活、时尚潮流、环球美食、文创市集、亲子游乐、生活体验为一体,计划2022年1月建成投运。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

④铜锣湾综合体项目开工仪式举行

12月2日,达州铜锣湾商业文旅综合体项目开工仪式正式举行!该项目位于达州高新区长田新区西侧的李家嘴,由香港铜锣湾集团投资建设,计划总投资266亿元,规划总用地面积约4400亩,总建筑规模约375万平方米。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

⑤18家企业拿地落子达州主城,阳光大地5子连城

2020年达州主城区全年成交涉宅用地共计30宗,成交占地面积总约173.72万平方米,成交金额总约81.08亿元。阳光大地集团、科华房地产、邦泰置业、賨诚实业、万霖房地产、方大集团等知名房企及平台公司纷纷择优落子,达州主城区的涉宅用地遍地开花,可见房企对达州主城区的土地市场情况信心十足。截止2020年底,阳光大地集团在达州主城区共拿地5宗。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

(以上信息来源于网上公示信息整理)


第二部分:土地市场

【2020年达州市土地市场概述】2020年1-12月达州市(含主城区与各区县)共推出235宗建设用地,面积16127.47亩,较去年上浮84.15%;共成交153宗国有建设用地使用权,面积10682.73亩,较去年上涨53.76%;土地成交总金额144.38亿,较去年上浮6.53%。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

回首2020,年初时,受疫情影响,达州按下暂停键,土地市场一度出现大范围停拍,随后为恢复和刺激达州经济市场,一场别开生面的土地推介会以“屏对屏”网络直播的方式举办,80多家房企国内知名房企网上参加推介。

在紧随其后的4月,达州土地推介会后的主城土地首拍,宏义集团率先拿下莲花湖C1-03地块,收获1.04亿元,1.6亿元再次斩获莲花湖风情小镇C3-01地块;此后,部分房企拿地热情积极回升,涉宅用地的成交接连不断。其中,阳光大地集团首进达州,宏义集团、澳莱置业等知名房企纷纷拿地,为达州土地市场的发展和房地产市场的迭代升级带来了鲜活的生命力和强劲动能。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

而随着疫情得到有效控制,达州的经济市场也逐步恢复,进入快速回暖阶段,土地市场也随之供求活跃。尤其在2020年的下半年,达州土地市场的供应量和成交量逐月递增,在9月到达理论峰值之后,在12月收获全年最高成交总量:土地成交17宗、土地出让面积约100.96万平方米、土地成交金额29.49亿元。

2020年达州主城区全年成交涉宅用地共计30宗,成交占地面积总约173.72万平方米,成交金额总约81.08亿元。相较2019年,成交总数大幅上涨,增加8宗涉宅用地,成交占地面积增加约31.14万平方米,增加约22%,成交总额增长约2.1亿元,上浮约2.6%。

2020年的达州主城区涉宅用地市场还迎来了楼面均价的增长,出让面积的增加。其中,涉宅用地楼面均价上涨约298元/㎡,土地出让面积增加约31.14万平方米。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

与此同时,2020年的达州主城区土地风向百花齐放,在马踏洞、莲花湖、高新区等区域都均有品牌房企落子生根。

其中,马踏洞片区吸引了阳光大地、方大集团、澳莱置业、万霖房地产4家房企,成交7宗涉宅用地;莲花湖片区增加了宏义集团、阳光大地、天誉房地产3家房企,成交5宗涉宅用地;达州主城区拓展新区高新区也不遑多让,有阳光大地、邦泰集团2家房企入驻,成交3宗涉宅用地,为高新区的城市发展注入一剂强力催化剂。

由此可见,2020年的达州主城区土地市场虽然跌宕起伏,但最终依旧是朝着利好方向发展,达州主城区的土地市场仍旧具有很大的发展潜力和未来前景。


第三部分:住宅市场

一、2020年达州市商品住宅交易简报

【2020年达州商品住宅市场概述】据达房指数监测数据统计,2020年,达州全市共成交商品住宅37234套,成交面积400.7万平方米,成交总金额229.68亿元,相较去年同期销量下浮1.41%,面积上浮了12.88%,总金额上浮了0.68%,成交均价下浮1.88%。主城区(通川、达川、高新三区)商品住宅成交19327套,比去年同期上浮26.66%;总金额133.85亿,比去年同期上浮24.1%;总面积189.57万平米,比去年同期上浮24.1%,成交均价7070元/㎡,比去年同期下浮2%。(备注:通川区数据含高新区)

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

二、2020年达州主城区住宅市场概述

【主城供应】2020年达州主城区共有24项目取得36张预售许可证,新增可售面积约200万平方米(不含商业、商住、商办项目)。

【主城成交】2020年达州主城区商品住宅成交19327套,比去年同期上浮19.3%;金额133.85亿,比去年同期上浮18.58%;面积189.57万平米,比去年同期上浮24.09%。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

【主城均价】2020年达州主城区商品住宅成交均价为7070.16元/平方米,比去年同期下浮5.1%。

截止2020年12月底,达州主城新房在售均价为6759.51元/㎡;至此,达州主城区新房均价已连续2年下浮,同比2018年下浮14%。但值得注意的是,2020年达州主城新房交易量虽不及2018年,但同比2019年却上浮了8.8%,可见“以价换量”在2020年达州楼市起到了关键性作用。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

从数据溯源来看,在2018年至2019年达州楼市的主战场集中在以莲花湖、三里坪、张家坝等区域为代表的西外、南外、北外楼市“老三板”中,当区域发展成熟、配套日臻完善,区域价值也就更加明显;反观2020年,马踏洞、梨树坪、柳家坝等城市新区板块逐步发力,成为达州楼市“次世代”的新热点区域,让原本已进入白热化竞争的楼市板块的热度逐渐消退。

【指数】2020年达州房地产成交统计简报

而基于城市新区的发展成熟度和市场大环境的多方因素,选择在这些城市新兴区域入市的新楼盘销售价格普遍不高,通过“以价换量”的方式快速打开市场通路,也将市场整体的成交价格向下带了一波节奏。

三、2020年达州存量住宅(二手房)销售情况

据达房网大数据中心监测数据显示,2020年1-12月达州市存量住宅(二手房)共成交10096套,成交总金额39.82亿元,成交面积98.77万平方米。同比2019年分别下降21.91%、22.12%和17.87%。

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其中,2020年达州中心城区二手房交易共成交5191套,同比2019年下降18.97%;成交总面积共49.87万㎡,同比2019年下降18.35%。


…展望…


迭代是必经之路。在达州城市发展的进程中,达州楼市历经了数次的升级迭代,特别是近几年市场整体开发水平得到了质的飞跃。而高速发展,也造成了入市产品普遍存在“复制性”、“同质化”的现象,真正的“次世代”产品还尚未出现。而随着达州城市的不断发展,各种需求的不断释放,达州楼市正面临着又一次革新,市场全面“迭代升级”在未来将会是一条必经之路。

产城融合是分岔路口。正是基于开发水平和产品设计的桎梏,传统的房地产开发模式已经无法满足市场的未来需求,也不利于市场的可持续的健康发展,依靠产业升级、产城融合、新型城乡一体化的思路,实现“产业+生活+居住”多维一体的新型开发模式,包含有规划设计多元化,产品设计多元化,配套设计多元化,在传统“高低配”模式下,阶梯式、过渡式一体化,将是未来一个重要分岔路口,如何选择和调整发展战略将会是对房企的一大考验。

价格与价值是一块指路牌。当市场改善型需求释放激增之后,过度消耗了市场红利,而市场产品又跟不上需求的再次释放,产品升级换代和占绝对主力的刚需消费则不能忽视,如何在价格和价值之间达到平衡点,是对房企的又一个考验和机遇。

特别说明:本报告数据均来自备案口径,由达房网大数据中心监测整理,分析结果仅供参考。报告中的信息或表达的意见不构成投资和交易建议。本报告所使用的部分数字和数据,来源于政府主管部门的相关公示渠道,以本站采集之时的实际情况为撰写依据,不排除可能存在与其他数据资料不完全相符的情况。本报告所引用的部分新闻报道及信息,来源于其他媒体和作者,在此表示鸣谢,但其内容不代表本站观点和立场,特此声明。


…延伸阅读…


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