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楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

2020-10-12 17:13:26    达房网     达州楼市     来源:source

前几日,石家庄曝出“房价跌回三年前”的新闻迅速吸引了全国楼市工作者的眼球。该新闻一出,各地纷纷对标。然而颇为一致的是,相较去年,今年多地区平均房价已至“冰点”,甚至有媒体声称部分地区的房价已经跌回4年前。此情此景,清水都能想象在座各位购房者脸上的那一抹“焦虑”。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于网络)


绝境求生的第一季度


开发商:“我们对年前的返乡潮做了充足准备,但最后它却默默离我们远去了”。


第一季度楼市,始于对年末“返乡潮”的期待。然而,新冠肺炎疫情的出现,打破了所有的原定计划。在第一季度,全国土地开发和投资出现断崖式下滑,人口流动也陷入停滞。开发商从如何“冲销量”转变为怎样“活下去”。


在此“绝境”之下,线上选房成为了楼市求生的一根救命稻草,以此衍生的各种线上直播、线上优惠层出不穷。也就是这种新型销售渠道的出现以及少部分楼盘先行的成功案例,犹如“一抹曙光”,让不少开发商看到了活下去的希望。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于网络)


当然,线上卖房虽是绝境期间的“救命稻草”,但真正将其利用并产生巨大收益的楼盘寥寥无几,大多楼盘依旧只是苟延残喘,因此,可以说线上卖房只是昙花一现,真正促进楼市回暖的还是市场本身以及背后的调控。


强力反弹的第二季度


“有形手”和“无形手”都在促进楼市快速回暖。


煎熬之中步入第二季度,随着疫情高峰期的度过,全国各行各业开始复工复产,楼市重启。


一方面,早在之前,1月1日央行全面降准0.5个百分点后,2月17日,央行再次开展2000亿元中期贷款借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作,对于这次“降息”,央行称是为了有效缓解疫情眼中地区企业融资成本。之后多地结合房地产现状,出台相应的措施,例如部分省市的贷款利息补贴,延长贷款期限、购房补贴和社保延期等等。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于网络)


另一方面,售楼部重新开放后,许多项目也纷纷打出重磅福利优惠,通过优惠来降低价格,提高销量。而购房者在疫情之后,对于买房也有了更多的需求,从最初对项目优惠的“谨慎思考”到最后欣然接受,买房需求增强。根据市场的供需关系,也就解释了中国指数研究院百城价格指数5月的2.99%直接上升至6月的3.16%的原因。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于中指研究院)


从4月-6月的全国楼市回暖之后,各地开发商终于逐渐走出阴霾,但部分楼市却没有效控制楼市火热的势头,也为第三季度埋下了伏笔。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!


三道红线的第三季度


多城约谈到三道红线,开发商直言:下半年“日子”不太好过。


在经历第二季度的楼市回暖后,要想房地产市场平稳健康运行,就需要第三季度对楼市调控“先抑后扬”。


8月26日,住建部召开房地产工作会议,要求沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与,“共商大事”。其中颇具代表的城市银川,根据国家统计局数据来看,今年7月70个大中城市中,银川新房价格环比涨幅已至全国第一。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于中指研究院)


在约谈会后,“好学生”沈阳在9月6号出台了新政,各项指标均套用“长沙调控模版”,供需两端拿捏得死死的。而不出意外,其他5城已经走在被调控的路上。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!

(图片来源于网络)

(图片来源于网络)

如此“打鼹鼠”的调控方式,既稳定了部分楼盘“虚火旺盛”的态势,也在一定程度上警示了其他价格虚高的地区,充分贯彻“三稳基调”和“房住不炒”。但如果你认为这就结束了,那还言之过早。


为了房地产市场平稳健康运行,监管部门对地产开发商融资设置了“三道红线”。


红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;


红线2:净负债率大于100%;


红线3:现金短债比小于1.0倍。


三道红线下,全国多数房企已经“踩线”,由此可以预见,政策实行后,将会有很多房企面临融资难的问题,而这也让很多房企直呼:“下半年日子很难”。然而,此番调控虽是“阵痛”,但度过之后,的确能有效优化目前房企结构,购房者或许也能等到一个楼市难逢“金秋”。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!


备受期待的第四季度


三道红线不简单,第四季度或成楼市罗生门?


从第一季的惨淡到第二季度的反弹,再到第三季度的宏观调控,作为楼市大环境的亲历者和见证者,达州楼市目前的发展现状来看,清水可以“管中窥豹”的预测即将到来的第四季度的,楼市对于“金九银十”热销季远比之前更加期待。


一方面,在三道红线到来之前,部分开发商为了缓解资金压力,“热销季”这段时期或许是走量的一个最大突破口,开发商可以借助“热销季”的由头,压低价格,提高销量。


另一方面,在开发商推出优惠福利的同时,部分地区也会出台一些相应的措施,如达州近期举办的秋季房交会,购房者可享受三大让利优惠等等,本次房交会的举办对达州楼市也是起到非常积极的推动作用。


楼市大变,房价跌回三年前?四个季度下遇见楼市“罗生门”!


当然,以上也只是清水的推测,大环境如此,与我们息息相关的达州楼市又会是怎样的春秋?楼市风向变了?还是会迎来转折?下篇清水将会以达州为例,和大家一起探讨,敬请期待!


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