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达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?

2020-07-24 10:37:12    达房网     达州楼市     来源:source

达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


宿命,古老东方人的神秘信仰。


有人说,时间的宿命就是见证人们的过错,用一场场悔恨来诉说人类的肤浅与无知;


有人说,楼市的宿命就是遵循房地产周期循环的规律,用一次次房价增涨来印证商品房具有很强的保值增值金融属性。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


在之前达州楼市宿命(上)的分享探讨中,我们已经得出了一个粗略结论,“达州房地产市场,正处于一个市场生命波动周期轮回的‘宿命’里”,并引起了众多网友的讨论和分享。(指路文章:被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)


今天,达房网清风将以当前达州楼市现状为原点,回溯近40年房地产行业发展的“风起云涌”,尝试着与大家深度探讨一下楼市周期性规律、以及达州楼市“宿命”的终极话题。


楼市周期循环:20年一个周期


众所周知,在经济学上,各种周期都有相应的运行时间,例如“康德拉季耶夫周期”一般是五六十年为一个周期、“朱格拉周期”一般是10年左右为一个周期、“基钦周期”一般是40个月未一个周期,而代表房地产的“库兹涅茨周期”一般是20年左右为一个周期。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


从1980年到2003年的23年里,房地产行业有13年是在上涨的、10年是在下跌的。这是我们所经历的第一个“库兹涅茨周期”。


而从2003年开启至2018年已经经历了15年之久的高速发展时期,如果算上这个时间段里“不景气”的那几年,基本上也就超过了20年的时间了。这是我们所经历的第二个“库兹涅茨周期”。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


如果以“库兹涅茨周期”理论视角出发,那么2020年以及接下来的这几年,可能就是“库兹涅茨周期”的又一个转折点了。所以,我们可以大致得出本轮房地产生命周期接近尾声的结论。而旧周期的结束,也是新周期的开始。


但值得一提的是,当前我们所处的大环境,在“房住不炒”的基调下,达州楼市的未来发展大概率还是会维持在一个较长时间的稳定过渡阶段。在此期间,房价和销量可能会有一定程度的波动和变化,但整体情况还是会维持在一个“平稳可控”的水平线上。


达州楼市宿命关键词:5、12、20


“5”代表5年一个轮回、“12”代表12年一个节点、“20”代表20年一个周期。这三个关键词,在近20年的达州房地产市场回顾中,也能够得到印证。


通过查询资料,清风得知在2000年前,达州的房地产市场还处于粗放开发的阶段。当时的房地产发展的契机是因住房改革取消了福利分房,为满足强大的自住需求,一些“大厦”型住房在达州老城区拔地而起,且当时的房地产属于“豆腐块”工程,没有相关配套,但房地产市场也正是因此而逐渐商业化,达州房地产市场正式进入“库兹涅茨周期”之中。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


在2000年后,达州房地产市场进入了集约开发阶段,购房者开始不满足于房屋现状的品质,开始追求更高品质的花园生活。因此,“天恒花园”、“都市花园”、“南方花园”等有绿化有配套的“花园型”住宅开始引起了大家的关注,并且在此基础上,达州主城的房价和销量第一次呈现了上升趋势。


经过较长时间的发展,人们的经济实力和思想观念发生了变化,越来越多的人从为了生活变成了享受生活。为满足购买力和家庭需求的增强,一些有规划、有卖点、有主题的大型楼盘成为了购房者愿意青睐的主流,此时,达州主城的房价和销量再一次迎来了突破性增长。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


相信经历过这20年来达州房地产市场变化的朋友们已经清楚了这两次销量大幅增长的节点为:2004-2006年、2016-2018年。这两次变化的时间间隔大概就在12年左右。


此外,根据达州楼市的发展数据来看,2000-2013年达州房价由均价3000多发展为5000多;2016-2018年达州房价由均价5000多增长为7000、8000,乃至部分房源“破9”。他们的时间间隔就在5年左右。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


而且非常有意思的是,20年前,达州住房改革,取消了分房福利,达州房地产市场开始进入库兹涅茨周期之中;20年后,达州棚改改革,取消了房屋安置,采取货币补贴方式,达州房地产市场回到了库兹涅茨周期的“起点”。20年,仿佛如昨日相见。


另外值得大家注意的是,这些所谓的“宿命”观点,仅仅只是达州房地产周期发展以来的短暂现象,毕竟达州楼市的发展历史并没有超越这个时间太多,但可见达州楼市的未来发展趋势必然是如此的。


未来,大多数普通人将如何判断应对


若根据上述规律推算,接下来的几年,正是达州楼市“库兹涅茨”周期的转折点,我们或将面对达州楼市的重新循环“洗牌”。


此外,结合近几年达州的城市发展规划:积极融入成渝经济圈、加快万达开一体化发展;高速公路、高铁等轨道交通的能级提升;冲刺4000亿、建设双300的战略布局等等,在2021-2023年左右,达州楼市或将迎来又一轮的房价增长。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


当然,根据达州楼市近期的数据显示,达州主城房价还呈下降趋势,与达州楼市房价要上涨的观点冲突。但必须提醒大家的是,房价呈下降趋势是因为近期西外复兴和高新区几个楼盘在火热销售,而它们的房价较于达州主城便宜不少,且据了解,这几个楼盘也已有调整上涨的意愿。


这里再补充说明一下,根据目前楼市现状,结合房地产调控“房住不炒”的总基调,达州楼市短期内可能难以出现变动,达州房地产商品的销售可能会将进入长时间的平稳期,而平稳期的波动将根据实际的市场情况而波动。上浮、下降,都是正常的自我调节。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


与此同时,达州房地产商品的价格将会继续维持基本稳定,但各大房企项目可能将出台一系列优惠活动刺激市场。届时,达州的刚需用户和投资用户能够在此期间获得性价比很高的房地产商品。


不过,还是要重复一句,随着达州的城市建设和能级提升,达州一件件规划中的蓝图如期照进现实,达州房地产的商品销售和价格或将再次迎来上涨也不是没有可能。


达州楼市周期循环?我们,正处于什么“宿命”阶段?


当然,楼市的发展趋势和房价未来走向,还是需要结合更多综合因素辩证看待,如人口、企业、经济发展情况、城市建设进度等等,每一个因素都会对市场本身影响较大。达州楼市未来是持上升趋势,还是会转向冷清?你们是如何认为的呢?


特别说明:本次分享,清风旨在通过客观的历史数据变化,在时间洪流中梳理出一些对达州楼市发展和房价变化上的客观脉络,供大家参考讨论,不作任何投资和买卖建议。本次分享,仅为一家之言,并非定论,如有不同观点,欢迎交流探讨。文中部分资料及数据来源自网络,在此鸣谢。


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