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被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)

2020-04-17 13:58:38    达房网     地产大数据 户型测评      来源:source

被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)


如果,能回到10年前,你最想做什么?电影《夏洛特烦恼》给我们演绎了一把重新选择开启非凡人生的可能,通过光影的方式让那些总是将“早知道,我就……”挂在嘴边的人臆想得以如愿。


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但是,这个世界上并没有如果,有的只有“早知道……”


博弈:

买房没有如果

隔岸观火谁都会


最近达房网清风发现在微信朋友圈里流传着一组颇为有趣的动态截图:


被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)


大致内容是:我很恨当年那个置业顾问!当初4999元/㎡!怎么就不拿刀来架着我买!而神评论是:打电话给你又装忙,要出差,要和老婆商量,要问父母,要亲戚给意见,只怪你太忙了。


要说在伤口上撒盐,还得是“哥们儿”会撒。


这样的故事相信你在朋友圈见过,而发这样动态的人,要么是干房地产的,要么就是单纯卖房子的。而这样的故事确实也是真实地每天都在发生。


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当然,在房地产行业里也不可能存在如果,有现在懊悔当初没有早点下手的,自然也有唱衰房价将持续下跌的。


而不同于朋友圈的“欢乐和谐”,在贴吧里深度潜水的吧友们对于达州房价的讨论可谓是言简意赅:不忙、别急、要降价,素质三答强势延续了楼市走低的“传统舆论”。


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稍显专业的回复则会一板一眼的给你大讲宏观调控、大讲经济杠杆、大讲产城融合,但结论往往是:楼市拐点已到、买房往后稍稍;政策信号释放,房价稳中有降;角度“刁钻”的让人难以抗拒。



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在虚拟的网络世界里,充斥着各种火药味儿。而真正有购房需求或想购房的人,反而变成了吃瓜群众,安静的看着你来我往的口诛笔伐。


那,答案究竟是什么?


数据:

10年达州房价变化

每个转折点都是“如果”


大数据时代,每一数据背后包裹着的都是当时的客观存在。达房网清风通过整理,将近10年的达州楼市大数据抽丝剥茧,从中窥探每组数据当时有着怎样的市场环境和契机。看看我们是否错过,亦或是抓住?如果,真的有如果呢。


在刚刚结束的3月,达州市主城区新建商品住宅共成交1037套、成交金额7.44亿、成交面积10.22万㎡,成交均价7223.67元/㎡。达州全市新建商品住宅共成交1972套、成交总金额 14.57亿、成交总面积22.98万㎡,全市均价6130.52元/㎡。


被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)

(2020年3月达州楼市成交概览)


从上图的数据中,最直观的视觉冲击,可能是很刺眼的红绿对照,成交量的环比增幅最少也是33%,最高的增幅达到369%;单是达州主城区的通川、达川两区新房成交增幅都有90%和285%,但仅凭这组数据,就开始酝酿“楼市回暖”、“小阳春”的话题点,似乎有些不足为凭。


因为,在某种程度上来说,3月份的成交环比是不具有参考价值的,仅仅是这张表需要跟2月的市场做个环比,而2月的市场情况,相信大家心里都有数。另一个值得注意的是,价格的下浮力度其实并不大,可以忽略。


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抛开2月的特殊情况不说,如果将时间线拉至2019年10月(见上表),通过近6个月达州中心城区住宅量价走势来看,2020年3月的住宅成交量也只能说有所恢复,但仅仅是2019年12月的83.9%。


被误解的达州楼市 真实数据背后有怎样的“宿命”(上)

(2019年3月达州楼市成交概览)


如果再将2020年3月的市场数据与2019年同期相比,2020年3月达州的商品住宅成交量比2019年3月下降了52.63%,成交均价同比下浮1.6%。可以看出,2019年与2020年的房价基本持平,波动不算太大,“7字头”的烙印还是比较重的。


再如果,将时间线拉长至2013年。那么在这7、8年间,达州房价的每一次波动点都清晰明了,而当时的客观市场环境又是如何呢?


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之所以选择2013年作为时间节点,是因为自2013年达州的土地市场火了一把之后,达州土地市场开始遇冷,各种流拍加无人竞拍。而在经过2014年和2015年的市场消化和预期改变,直至2016年一级的土地供应市场迎来了转机。


2016年达州市(各县市区)共推出247宗用地,面积8880.76亩,较2015年下降0.56%;共成交120宗商住类用地,面积3602.18亩,较2015年上升44.64%;土地成交总金额48.8亿,较2015年上升122.42%。


这与早前的市场预测相吻合:当去化达到临界点将会产生反弹效应。在去库存、以价换量、产品升级的大背景下,市场消化周期正在逐步缩小,市场中流通的产品需要及时补仓,以满足逐渐释放的市场需求。最终在莲花湖片区土地流拍的现场得以终结,也是一个有力的辅证。


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这其中还有一个关键指标,库存量。据统计数据显示截止2016年12月31日,达州主城区可售商品房共计18153套,跌破了持续数年的2万大关,反衬到市场中可以印证两件事情,一是当时达州楼市在三足鼎立的大前提下,南外和北外的可售新楼盘逐渐减少,鲜有新项目入市,而西外则是遍地开花。


另一方面则是从城市发展和土地供应层面来看,数年前南外之南的新城片区崛起,而当时南外区域开发接近饱和,能扩容的三里坪区域也迟迟不见动静;与之相对应的则是西外的新锦片区和莲花湖片区经过几年的酝酿逐步成熟,土地多年流拍的现象也得以终止。


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而从2016年的达州房价走势来看,当时达州主城区商品住宅成交均价基本在5200元/平米上下浮动。但房价真正开始“井喷”的转折点出现在2017年末和2018年初。


说到房价,2017年主城区的房价波动主要在2个节点。第1次出现在4月,莲花湖板块土拍市场单日成交16.8亿,房价瞬间“破6”,将维持了多年的房价从5000元/㎡带入快车道;第2次出现在10月,同样是来自土拍市场,土地楼面价拔高到近4000元/㎡后,主城区的新房均价随即“破7”,达州房价全面迎来“7时代”。随之而来的就是部分房源销售均价“破8”和“破9”。


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但是。接着该说但是了。


事实上,由于彼时市场回暖导致的风口现象,住宅类产品的供应普遍由传统的高低配转向改善产品,大平层、大户型成标配,可选产品较少,提高购房门槛,限制部分购房需求的释放。在经历了2017年-2018年的一路高歌猛进,日光、秒光盘频现,透支市场需求的同时,也引发出“蝴蝶效应”并在2018年末开始显现。


而对比宏观经济指标,2018年达州实现地区生产总值(GDP)1690.17亿元,同比增长8.3%。社会固定资产投资达到1400.43亿元,同比增长12.3%。社会消费品零售总额889.70亿元,同比增长12.3%。


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但2018年达州的房价相较2017年增长达到29%,远远大于宏观经济的增速,客观反映出达州房地产开发依旧处于初步增长阶段,产业红利未得以凸显,从而使得房地产行业发展没有随着产业发展而带动发展。


所以,市场就应该遵循市场规律,经济规律的峰谷效应是再正常不过的市场自我调节,房地产也不例外。


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达州房地产市场,现在也正处在这样一个生命波动周期轮回的“宿命”里。


下一个如果在哪里?欢迎一起探讨,我们下期接着聊。


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